近年投资美国房产成为热门话题，已经成为中国高净值人群全球资产配置的重要组成部分，但由于信息不对称，对美国房产市场了解不足，投资美国房产还存在一定风险。
以下是我们为首次投资购房的买家总结的经验教训，避开以下这些房子，就可以避开约 90%的投资失利、上当受骗、陷入纠纷、财产受损等风险。
1.投资选择上的“坑”
“包租”项目一定要注意
近几年有些投资者关注“包租”的美国房产项目，这些项目通常做整个社区，房子价格很低，预先支付租金，预期收益率还挺高，看起来非常诱人。很多买家以为“包租”就是房屋托管，既然资金投入不大，回报率还挺高，房子看都没看就投资了。
通常投资者收到一两年的租金之后，项目联系人就失踪了，才发现是场骗局。房子买在那里卖不掉，租又租不出去，又找不到合法的托管公司愿意接手，没有收益，却要每年支付房产税，这种“坑”千万不要掉进去。
避免入坑，首先要知道“包租”和房屋托管并不一样，正常的托管很少做整个社区，更不会提前支付租金；其次，亲自了解重要信息，美国房产的位置和价值关联很大，特别便宜的房子一定要亲自去看所在位置，确定社区安全，项目信息属实再决定是否投资，可大幅降低风险。
上海张女士，在美国休斯顿买了一套公寓，总价约 $80000，包租，每年租金$6000，粗略计算收益率 7.5%。之后的6个季度，张女士按时收到了租金。
之后就再也联系不到负责人了。3 个月后，张女士亲自到了休斯顿才发现，房屋根本没有租出去，当地很乱，很多流浪者和低收入者，她买的房子在当地估价不足 $2万，这完全是个骗局。
投资者集中的社区要注意
如果社区里一半以上都是投资房，房主买来用于出租，这种社区的房价很容易被集中的投资者推高，风险和空置率都高，一旦房产市场出现波动，这类社区的居民因为都不是房主自住的刚需房，流动性大，会最先被影响。
现况出售的房子要注意
有的房子上市后会注明“Sold As Is”，现况出售，不作任何修理的意思。这种情况购买要谨慎。虽然可以通过房屋检查了解房屋的质量状况，但还是有可能隐藏着一些问题。
北京刘先生，2018年在加州购买了一处独立屋，卖家标注现况出售。刘先生和太太都是第一次买房，房子很漂亮，房屋检查也没发现大问题，因此决定购买。交易过程顺利，但因为一个不肯离开的租客，刘先生耗费了 6 个月的时间，进了 3 次法庭， 2 次驱逐，多花了近$1万才拿到自己家的钥匙。
2.房子的位置
买房最重要的是：Location！Location！Location！这句话在世界任何地方买房都适用。位置会影响房子的升值空间和收益率，好位置的房子天然具有保值增值的功能，经济上行时增值率高，经济下行时抗跌性好。
以下这些位置的房子，不管多便宜，性价比多高，或者多漂亮，考虑投资收益，都要避开不要买。
不安全区域的房子
面临主街的房子
位于加油站/高速路/铁路或地铁边的房子
水淹区的房子
邻居很吵或院落荒凉的房子
社区里最豪华、最贵的房子
周边配套不完善的房子
前面的4条很容易理解，这样的房子会带来很多不安全因素、噪声污染、受损的风险，对投资者来说，都是不利因素。
如果邻居的院落荒凉，意味着房子在空置，而且没有很好的社区管理，说明这个社区本身不吸引人，不是好社区。
社区里最贵的房子为什么不能买？房子价格很高，却未必能以很高的租金出租，因此回报率低，再售时也很难卖到理想的价格。建议选择社区中间价格甚至偏低的房子，尽量不要比整个社区70%的房子价高。周边房价多数比较高，就给房子带来比较大的增值空间，如果房子的保养维护，设备升级做的够好，再售时就可以卖到较好的价格。
天津吴女士去西雅图看房时，看中了一套位于Ballard的独栋，房子非常漂亮，风景也很好，价格$129 万，而当时在Ballard整体的中位价大概在$70+万美元，这套房周边的房价几乎都在 $70-90万之间。
作为投资房，我们建议她重新考虑。最终她选择了另外一栋，价值$79万。2年后，这栋房子的估价为$90万+，而最初那套房子的估价仅上涨了$4.4 万。
社区周边配套不完善的房子不建议购买，虽然这类房子大多是新房，是中国买家的心头好，但新房同时也意味着有房产附加税Mello-Roos（好在这部分支出最终用于服务社区居民），最麻烦的是，因为周边配套不足，上学、购物、娱乐、运动都不能在附近解决，有的高速路没完全建好，通勤时间长，就意味着房子出租会难，空置率会高，不利于投资收益。
3.房子本身
如果房子本身存在问题，也会影响投资收益。
有的买家觉得没关系，房子本身的问题可以通过装修和改建来解决，重新装修给房子升升级，再出售时也有更多卖点。事实上没有那么简单，首先装修改建需要政府同意，有的房子不允许改建；即便政府同意，装修的人工很贵，周期很长，这期间保险和税却要如期支付，不利于收益。
因此，如遇到下面这些问题，建议投资者避开。
装修过于个性化的房子
结构不合理的房子
过于破旧，硬件到期的房子
能耗高的房子
太过低矮，采光差的房子
没有车库的房子
在诉讼当中的房子
HOA对出租有限制的房子
鉴于美国房产市场二手房居多，不是每个房主都会把房子修缮一新再出售，因此老旧、结构不合理、硬件过期的房子都会存在。这种房子都要谨慎选择，千万不要觉得房子内部的问题都是小问题，可以自行解决。在美国对房子进行大的改动一定要经过政府同意，动工要经过邻居同意，施工期间不能影响周边居民的正常生活，一不小心就会收到投诉。通常中国买家重新装修房子，周期和耗资都远超过预期，劳心劳力，不利于收益。
投资美国房产，最终是以租金的方式获得收益，因此一定要考虑什么样的房子租客会喜欢。通常情况下，能耗少、采光好、有车库，这都是基本的需求，千万不要贪图房子便宜放弃这几样要求，会因小失大。除此之外，交通便利、通勤时间短、厨房设备新、有院子、有 3 个（或以上）卧室，主要的购物娱乐等相关生活需求能在 20 分钟车程之内解决的房子，更受租房群体的欢迎。
诉讼当中的房子千万不要碰，不管是关于产权的诉讼、土地的诉讼，还是房主、房子所在的物业牵扯在诉讼中都会带来很大的风险，轻者影响交易周期、影响贷款，重者可能失去产权。
HOA的管理条例一定不要忽视，美国有很多社区管理严格，对社区内的租房比例有严格的规定，如果你没有认真了解这些规定，房子买完了发现社区只允许10%的房子出租，想要出租房子还要排队，这就非常影响你的投资收益了。
以上经验就是我们从众多投资买家的血泪教训中总结出来，希望能给预备首次购房（主要是投资房）的你以有益的帮助。
